Se vendieron menos casas en el 77354 este verano y el precio apenas se movió. Subiendo el camino, en Montgomery, subieron las dos cosas.

El Gran Houston vendió 7,100 casas unifamiliares en agosto, 11.5 por ciento menos que en agosto de 2025, según el reporte mensual de la Houston Association of Realtors. El precio mediano fue de $330,000, $5,000 menos que un año antes. Una casa tardó 54 días en venderse contra 52 el año anterior, y había 38,947 casas unifamiliares en venta al cierre del mes, 5.3 meses de inventario al ritmo de agosto. La descripción de la propia asociación es un mercado equilibrado: más de dónde escoger para el comprador, precios más o menos planos para el vendedor.

Acérquese y el cuadro se parte. Las cifras por código postal de Redfin, que usan tres meses corridos hasta agosto para suavizar muestras chicas, ponen la venta mediana en el 77354, el código que incluye el centro del pueblo, en $328,308, 1.8 por ciento arriba de los mismos tres meses del año pasado. Las ventas cayeron fuerte, 360 contra 436, una baja de 17.4 por ciento. La casa mediana tardó 72 días en quedar bajo contrato, cinco menos que hace un año. El precio aguantó; el volumen no.

En el 77355, que abarca Stagecoach y el lado oeste del pueblo, la mediana fue de $299,860, 2.6 por ciento abajo, con 180 ventas contra 187 y una mediana de 55 días en el mercado. El 77362 de Pinehurst quedó en $327,358, menos de 1 por ciento abajo, con 33 ventas contra 59 el año anterior, la caída más pronunciada de los cuatro; una casa en Pinehurst quedó bajo contrato en una mediana de 43 días, la más rápida.

Luego Montgomery. En el 77316 la venta mediana fue de $426,810, 13.8 por ciento arriba, con 465 ventas contra 348, un tercio más. Los días en el mercado fueron en sentido contrario: 91, arriba de 58. Se vendieron más casas ahí, a precios más altos, y tardaron un mes más en hacerlo. Un salto así en un solo año normalmente dice algo sobre qué se está vendiendo, no solo cuánto se paga; la construcción nueva alrededor del lago, a precios más altos, mueve una mediana igual que una subdivisión nueva mueve la matrícula de una escuela. Las cifras no separan lo nuevo de lo usado.

La compilación de una correduría local para el área de Tomball-Magnolia, reportada el lunes por Community Impact, coincide en la dirección: ventas a la baja año contra año en los cinco códigos postales que sigue, precios medianos a la baja en cuatro de cinco, y días en el mercado al alza en tres, con Stagecoach y Rose Hill como excepciones. Sus cifras de solo agosto y las de tres meses de Redfin no van a coincidir al dólar, y las dos fuentes se presentan aquí lado a lado en vez de mezcladas.

Detrás de cada una de esas cifras hay una tasa. La encuesta semanal de Freddie Mac puso la hipoteca fija a 30 años en 6.95 por ciento el jueves 17 de septiembre, arriba del 6.76 de la semana anterior y del 6.26 por ciento de hace un año. La de 15 años estaba en 6.26 por ciento, arriba del 5.41 de un año antes. La encuesta sigue préstamos convencionales con 20 por ciento de enganche y buen crédito; la mayoría de los prestatarios paga algo por encima.

Esto es lo que el movimiento de la tasa le hace a una compra en la mediana del 77354, con cada supuesto a la vista. Tome $328,308, 20 por ciento de enganche, un préstamo de $262,646 a 30 años, solo capital e interés, sin impuestos ni seguro. Al 6.26 por ciento del año pasado el pago es de unos $1,619 al mes. Al 6.95 por ciento del jueves es de unos $1,739. La casa costó 1.8 por ciento más que hace un año; el pago mensual cuesta 7.4 por ciento más, $120 al mes, $1,437 al año, porque la tasa se movió más que el precio. El movimiento de una sola semana, de 6.76 a 6.95, son $33 al mes en ese préstamo. Haga la misma cuenta con la mediana del 77316 y la diferencia año contra año es de $156 al mes.

Si un vendedor en el 77354 no hace nada distinto al año pasado, los datos dicen que la casa se vende después de un par de meses en el mercado y cerca del precio de lista; la cifra de tres meses de Redfin tiene a la casa típica del código cerrando cerca de 3 por ciento por debajo de lista. Si un comprador espera, el lado del precio lleva un año plano y el lado de la tasa no, y ninguna de esas dos cosas es un pronóstico de los próximos doce meses.

Cosas que una familia puede revisar, cada una con fuente pública: la tasa de la semana en curso, que Freddie Mac publica cada jueves a mediodía hora del Este; el valor que el distrito de avalúos le pone a la casa contra los precios de venta de la calle, en mcad-tx.org; los días en el mercado de su propio código postal, que cambian mes a mes; y, para quien compre en el 77316, si las ventas comparables son construcción nueva o de reventa, porque eso cambia lo que significa un 13.8 por ciento.