La ciudad bajó su tasa predial cerca de la mitad en cinco años. También tomó el máximo legal tres años seguidos.

La Ciudad de Magnolia publica en su propio sitio una tabla de Truth in Taxation que llega hasta 2010. Es una cuadrícula seca de números, sin un solo comentario al lado. Si uno lee hacia abajo por las columnas, cuenta una historia bastante interesante sobre los últimos años.

Empecemos por el titular. En el año fiscal 2020 la tasa adoptada de la ciudad fue de 45.29 centavos por cada $100 de valor. Para 2024, el año más reciente de la tabla, era de 25.09 centavos. Eso es una caída de alrededor del 45 por ciento en cuatro años, y como muestra la última sección siguió bajando después. Nadie debería restarle importancia. Es un movimiento grande, y es la propia ciudad la que lo reporta.

Ahora lea la última columna.

Texas le fija a cada ciudad una tasa de aprobación electoral, que es la tasa más alta que puede adoptar antes de que se pueda convocar a una elección. En 2022 la ciudad adoptó 38.13 centavos y su tasa de aprobación electoral era de 38.13 centavos. En 2023 adoptó 29.48 centavos contra una tasa de aprobación electoral de 29.48 centavos. En 2024 adoptó 25.09 centavos contra una tasa de aprobación electoral de 25.09 centavos. Tres años seguidos, la tasa adoptada y el tope son el mismo número hasta la centésima de centavo.

Eso es legal, y es común. Muchas ciudades de Texas fijan la tasa justo en la raya todos los años, y hacerlo no es prueba de nada indebido. Simplemente vale la pena saber que durante tres años seguidos el concejo tomó lo máximo que la ley le permitía tomar sin preguntarle a nadie en las urnas.

Luego la tabla le complica la versión fácil a esa lectura.

Hay un segundo punto de referencia en la tabla, la tasa de ingresos sin cambio. Es la tasa que traería este año el mismo dinero que el año pasado, contando solo las propiedades que existían en ambos años. Por encima de ella, la ciudad cobra más de las mismas casas. Por debajo, menos.

En 2023 la tasa de aprobación electoral de la ciudad era de 29.48 centavos mientras que su tasa de ingresos sin cambio era de 33.14 centavos. El tope quedó por debajo de la línea de equilibrio. Así que, incluso tomando el máximo legal ese año, la ciudad recaudó menos de las propiedades existentes que el año anterior. Quien quiera leer tres años en el tope como tres años de exprimir al contribuyente tiene que explicar ese dato, y no le cuadra.

Los otros dos años apuntan al lado contrario. En 2022 la tasa adoptada de 38.13 centavos quedó muy por encima de una tasa de ingresos sin cambio de 26.64 centavos. En 2024 los 25.09 centavos adoptados quedaron apenas por encima de unos 24.92 centavos, un margen delgado pero del lado de recaudar más.

Nada de esto le dice qué pasó con su recibo, y esta es la parte que descarrila toda conversación sobre tasas prediales en este condado. La tasa es la mitad de la ecuación. El recibo es la tasa multiplicada por lo que el distrito de tasación diga que vale su propiedad. Una tasa que baja 45 por ciento frente a una tasación que sube todavía puede dejarlo a usted firmando un cheque más grande. Tasa a la baja no es la misma frase que recibo a la baja, y una ciudad puede reportar con honestidad lo primero mientras un propietario reporta con honestidad lo segundo.

Una nota práctica para quien vaya a buscar. La tabla de Truth in Taxation va de 2010 a 2024, así que la tasa que le están cobrando ahora mismo no está ahí. Aquí está. El 16 de septiembre de 2025 el concejo adoptó 22.77 centavos para el año fiscal 2025, por debajo de 25.09.

Ese número merece atención, porque rompe el patrón sobre el que está construida esta nota. Cinco semanas antes de la votación el concejo había propuesto 24.54 centavos. Adoptó una tasa por debajo de su propia propuesta. En los tres años anteriores, la tasa adoptada cayó exactamente en el techo cada vez.

Y medida desde el inicio y no desde la mitad, la caída es mayor de lo que sugiere la cifra de cuatro años. De 45.29 centavos en 2020 a 22.77 centavos en 2025 es un recorte de cerca de la mitad en cinco años.

La próxima se fija en las próximas semanas. La ciudad tuvo un taller de presupuesto el 11 de julio, y las ciudades de Texas adoptan presupuesto y tasa antes de que el año fiscal cambie el 1 de octubre. El año pasado el concejo aprobó su tasa propuesta el 12 de agosto y adoptó la cifra final el 16 de septiembre, lo que coloca las votaciones equivalentes más o menos ahora. Los avisos de audiencia son lo que hay que vigilar. Son el único punto del proceso en el que un residente puede decir algo antes de la votación.